Kein Haftungsausschluss bei übernommener Mängelerfassung während einer Bauausführung

Viele Immobilienkäufer beauftragen Architekten oder fachkundige Firmen mit der Aufgabe, die Bauausführungen zu überwachen, Mängelerfassungen vorzunehmen und Mängel nach Absprache zu beseitigen. Diese Tätigkeiten enthalten Risiken, die zu erheblichen Schadensersatzforderungen führen können. In Bauverträgen wird deshalb versucht, einen Haftungsausschluss für solch risikobehaftete Aufgaben zu vereinbaren. Mit der Frage, inwieweit ein Risikoausschluss überhaupt wirksam vereinbart werden kann, hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) zu beschäftigen. Im entscheidungsrelevanten Fall beinhaltete der Vertrag folgende Haftungsausschlussklausel: "Der Auftraggeber erkennt an, dass durch die vertragsgemäße Tätigkeit des Auftragnehmers eine vollständige Mängelfreiheit des Untersuchungsobjekts nicht zwingend erreicht werden kann. Der Auftragnehmer übernimmt somit keinerlei Haftung für Schadensersatzforderungen jedweder Art infolge nicht erkannter, verdeckter oder sonstiger Mängel". Der BGH stellte in seinem Urteil klar, dass der Ausschluss jedweder Haftung für Schadensersatzansprüche wegen nicht erkannter, verdeckter oder sonstiger Mängel unabhängig vom Grad des Verschuldens unwirksam ist. Ein solche Klausel enthält eine Freizeichnung von einer Schadensersatzhaftung auch für den Fall, dass sich der "Kontrolleur" der Aufdeckung von Mängeln bewusst verschließt oder seine Verpflichtung zur Feststellung erkennbarer Mängel grob vernachlässigt. (BGH-Urt. v. 11.10.2001 – VII ZR 475/00)

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